厦门港务:因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司100%股权对厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估说明
原标题:厦门港务:因码头股权整合拟以持有的厦门海隆码头有限公司100%股权对厦门港务集团石湖山码头有限公司增资所涉及的厦门海隆码头有限公司股东全部权益资产评估说明
本资产评估说明仅供委托人本次评估目的之用,非为法律、行政法规规定,材料的全部或
(一) 厦门海隆码头有限公司截止评估基准日2019年12月31日经容诚会计师事务所
（特殊普通合伙）厦门分所审计并出具容诚审字[2020]361F0198号审计报告列示的资产及
流动资产、非流动资产（包括房屋建筑类固定资产、设备类固定资产、在建工程、无形
资产-土地使用权、无形资产-其他、长期待摊费用、递延所得税资产）、流动负债、非流动
负债。按照厦门海隆码头有限公司提供的经审计后的基准日财务报表反映，资产、负债及
厦门海隆码头有限公司于评估基准日的资产、负债和净资产已经容诚会计师事务所（特
殊普通合伙）厦门分所审计核实，并出具了容诚审字[2020]361F0198号审计报告。
列入评估范围的主要资产包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款、存货、
房屋建筑（构筑物）类固定资产、设备类固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、
（1）列入评估范围的房屋建筑类固定资产账面原值合计141,944,217.36元，账面净
值合计118,272,160.50元，未计提减值准备，合计29项，主要包括1#仓库、2#仓库、3#
（2）纳入本次资产评估范围的构筑物账面原值915,701,070.66元，账面净值
843,606,373.32元，合计22项，主要包括20#泊位、21#泊位、停泊水域及回旋水域、道
路场地、粮食筒仓、港区供电网络、给排水消防工程等。主要构筑物的工程特征如下：
20#泊位即为20#泊位水工主体工程及陆域形成及软基处理，其中：水工主体工程包括
基础、墙身1、墙身2 、上部结构及码头设施、回填及面层。基础部分包括码头基槽及后
床前回填中粗砂34363m3、基槽开挖和基床形成回淤清理措施费等。墙身1部分包括沉箱预
制9857.43m3、安装1063.4t和沉箱内回填等。墙身2 、上部结构部分包括现浇胸墙、轨
道梁等上部结构和安装橡胶护舷、系船柱、钢轨等附属设施。回填及面层包括抛石棱体、
二片石、碎石倒滤层和回填砂、码头面层连锁块结构等。陆域形成及软基处理包括陆域回
21#泊位即为21#泊位水工主体工程及陆域形成及软基处理，其中：水工主体工程包括
基础、墙身1、墙身2 、上部结构及码头设施、回填及面层、陆域形成及软基处理。基础
抛填10~300抛石52022.2m3、机床前回填中粗砂83180.93m3、基槽开挖和基床形成回淤清
理措施费等。墙身1部分包括沉箱预制15234.21m3、安装1645.02t和沉箱内回填等。墙身
2 、上部结构部分包括现浇胸墙、轨道梁等上部结构和安装橡胶护舷、系船柱、钢轨等附
属设施。回填及面层包括抛石棱体、二片石、碎石倒滤层和回填砂、码头面层连锁块结构
等。陆域形成及软基处理包括陆域回填砂、后方抛填砂、真空预压和堆载预压软基处理。
停泊水域及回旋水域：主要包括20#、21#停泊水域及调头水域疏浚工程及后期拓展的
停泊水域及调头水域疏浚工程，主要工程为挖泥、停泊水域开挖回淤清理措施费。
粮食筒仓:包括16座直径24m的筒仓、栈桥及T塔。16座直径24m的筒仓主要由基础
工程（钢筋混凝土灌注桩、砖砌体及钢筋混凝土承台满堂基础）、筒仓主体工程（筒壁、仓
底、仓壁、仓顶）、装载机平台工程（钢混柱、板、筏箱基础）、屋面工程（防水层、保温
与隔热层、混凝土保护层、檐沟、水落口、变形缝）、装饰装修工程（水泥混凝土面层、金
属门安装、特种门安装、涂料涂饰）、钢梯工程六个分部工程组成。每座筒仓基础为64根
Φ800mm混凝土灌注桩，桩身混凝土为C40，桩基础安全等级为二级，设计桩顶标高我+6.4m，
桩长37-47m。仓底板厚450cm，仓底板下筒壁为35cm，仓底板上仓壁厚30cm，钢筋保护层
厚3cm，筒体混凝土为C35。仓顶板工程为钢筋混凝土圆锥壳结构，圆锥壳结构板厚120mm，
仓顶锥壳底部33.3m。栈桥及T塔包括7座转载塔、7座钢栈桥、16座散发平台、1座电梯
上述房屋建筑物（构筑物）主要建成于2010年至2019年间，目前均可正常使用。房
截至评估基准日，列入评估范围的的房屋建筑物（构筑物）已取得《房屋所有权证》，
纳入本次资产评估范围的房屋建筑物（构筑物）除部分简易建筑外，应办理权证的均
已办理，权属人均为厦门海隆码头有限公司。截止评估基准日委估资产均能正常使用，权
列入评估范围的设备类固定资产为厦门海隆码头有限公司所申报的机器设备、车辆、
机器设备主要包括门座式起重机、变电站、散粮接卸工艺系统等，上述设备于1997年
车辆主要为集装箱港内专用牵引车、皮卡、平板车等。上述设备于2007年至2018年
电子设备主要为办公设备及辅助设备，包括空调、电脑、打印机等；上述设备于2002
以上设备产权清晰，为厦门海隆码头有限公司所有，截止评估基准日设备均正常使用。
递延所得税资产主要为递延收益-厦门港海沧港区粮食中转一期工程项目建设补助形
纳入本次评估范围的无形资产——土地使用权共1宗，土地面积为368,197.90平方米，
2、经评估师尽职调查，截至评估基准日被评估企业存有账面未记录的无形资产为证书
3、根据交通运输部交规划发[2013]263号，被评估企业已取得20、21号泊位对应的504
被评估企业无其他申报的账外资产。经评估师尽职调查，截至评估基准日未发现被评
（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或评估值)。
本次资产评估中除按规定使用容诚会计师事务所（特殊普通合伙）厦门分所审计并出
具容诚审字[2020]361F0198号审计报告作为评估前账面价值外，评估过程中没有运用其他
经委托人与被评估单位共同确认，上述评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评
接受评估委托后，资产评估专业人员首先向被评估企业提供了评估明细表、填表说明、
资料清单等电子文档，要求被评估企业进行资产申报和资料准备；然后成立了以现场项目
清查过程分三个阶段进行，第一阶段对评估申报明细表进行初步审核，了解被评估资
产的概况；第二阶段进行现场清查盘点工作，对申报表中与实际不符项目经被评估企业确
对于房屋建筑物，了解房产概况，对其面积、层高、结构、账面值等逐一落实，达到
对于设备类资产，采取点面结合、普遍勘察与重点了解相结合的办法，对价值量大的
全部清查，其他设备做重点抽查。资产评估专业人员查阅和复印了设备的采购合同、发票
主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清
查。资产评估专业人员对货币资金、应收票据、应收账款、存货、预付账款、其他应收款、
应付账款、其他应付款等科目的重要记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管理比较严
1、本次资产评估对象涉及的资产、负债清单、有关事项说明、与资产评估有关的重要
2、本次资产评估师限于客观条件对被评估资产的权属及与其它与本次资产评估相关证
明材料是基于专业判断并采用一般性调查，未进行实质性核查和验证，但资产评估师的专
业判断和调查结论并不能减轻或替代委托人和相关当事方提供真实权属及其它与资产评估
3、根据《财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》财税
[2008]170号、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税
[2016]36号文和《财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号》，纳入本次资产评估
4、限于客观条件本次资产评估未对被评估设备逐一进行开机测试，亦未对房屋建筑（构
筑物）结构进行检测。评估师假定上述被评估对象物理、经济技术指标、结构、质量均符
5、本次资产评估结果未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考
6、截至评估基准日，厦门海隆码头有限公司已取得了厦门市海沧港区20、21号泊位
多用途泊位港池的港口用海的海域使用权，证书编号为国海证2013C号、国海
证2013C号。企业根据财政部、国家海洋局《关于加强海域使用金征收管理的
通知》（财综〔2007〕10号）规定，按年缴纳海域使用金，并将缴纳的海域使用金直接计
入当期成本，未在账面中作为一项资产单独列示，考虑该海域使用权的资产权利是以费用
7、根据交通运输部交规划发[2013]263号，被评估企业已取得20、21号泊位对应的
504米岸线使用权。岸线使用权具有稀缺性、有限性且不可再生，根据《福建省港口条例》
规定，“港口岸线实行有偿使用制度。具体办法由省人民政府制定”。但截至评估基准日，
福建省人民政府尚未制定港口岸线有偿使用的具体实施办法，且被评估单位取得岸线使用
资产评估专业人员经履行以上评估清查核实程序，对委托资产评估资产和相关负债情
除上述事项外，其他委托资产评估资产均可正常使用，与账面记录不存在重大差异，
本资产评估机构本着独立、公正、科学、客观的原则，运用资产评估法定的程序和公
允的方法，采用了资产基础法对厦门海隆码头有限公司的股东全部权益进行了评估，具
纳入本次资产评估范围的流动资产为货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其
他应收款、存货及其他流动资产，账面值 72,185,271.77元，各科目评估结果及说明如下:
纳入本次资产评估范围的货币资金均为银行存款，货币资金账面值为4,130,835.83元，
银行存款账面值为4,130,835.83元共有二个人民币银行存款账户。资产评估专业人员
对所有银行存款账户进行查证，核查银行对账单与账面记录是否相符，核实银行存款账面
记录的真实性及准确性。经核实，各银行存款账户记录准确，基准日银行未达账项已由审
计进行调整，未发现影响净资产的未达账项事宜。银行存款以核实后的账面值确定评估值，
厦门海隆码头有限公司除申报的银行存款外，尚有一中国工商银行账户，其中余额
2,837,540.18元，由母公司厦门港务发展股份有限公司归集管理，对应其他应收款厦门港
纳入本次资产评估范围的应收款项包括应收票据、应收账款、预付账款及其他应收款。
资产评估专业人员通过查阅相关账簿、凭证、业务合同等方法对应收款项进行核查，
并借助历史资料和调查核实后的情况，具体分析债权数额、账龄及部分债权账龄较长的原
因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等情况，核实是否存在账实不符等
本次评估中，各类应收款项评估值按核实后的账面余额扣减由资产评估专业人员确定
的评估风险损失后得出，同时将账面已计提坏账准备评估为零。各类型应收款项评估风险
损失确认方法如下：①有充分证据表明可全额收回的款项、信誉较好且有经常性业务往来
的客户款项、关联方之间的相关款项，预计不存在回收风险，评估风险损失为零；②无充
分证据表明可全额回收，也无充分证据表明将全额损失的款项，存在发生回收风险的可能
性。资产评估专业人员参考企业会计政策确定的减值损失比例，结合账龄分析确定评估风
险损失；③有相关管理制度规定应全额计提减值，或有充分证据表明将全额损失的款项，
应收票据账面值900,000.00元，系无息银行承兑汇票。经核实，账面核算内容与实际
应收账款主要为应收装卸费、管理费及水电费等，账面原值为 25,583,225.72元，坏
账准备151,918.69元，账面净值为25,431,307.03元。经资产评估专业人员分析判断，应
收关联方款项1,234,102.09元预计不发生评估风险损失。对存在回收风险的部分应收账款
预付账款主要为预付服务费、汽油费及材料费等，账面值为505,968.06元。经核实与
其他应收款主要为应收关联方往来款、代垫款项等，账面原值为3,321,243.14元，坏
账准备113,645.77元，账面净值为3,207,597.37元。经资产评估专业人员分析判断，经
资产评估专业人员分析判断，应收关联方款项2,846,742.10元预计不发生评估风险损失。
资产评估专业人员根据企业提供的存货清单，核实有关购置发票和会计凭证，了解了
存货的保管、内部控制制度，审查材料采购在评估基准日后验收记录，并对其进行了监盘
和抽盘。经核实，厦门海隆码头有限公司提供的存货申报表数量与核实结果相符，存货保
厦门海隆码头有限公司原材料大部分根据需要购进。本次资产评估以市场价格乘以实
资产评估专业人员根据企业提供的清单，核实有关购置发票合同，了解了存货的内部
控制制度。本次资产评估中在库周转材料均为被评估单位日常经营所需日常用品，账面价
其他流动资产账面原值36,021,340.39元，主要为待抵扣增值税进项税额及预缴税费。
资产评估专业人员通过核实相关纳税文件及会计凭证，确定账面核算内容与实际相符，以
核实后的账面值作为评估值。其他流动资产评估值为36,021,340.39元。
评估范围内的房屋建筑物类资产包括固定资产--房屋建筑物、固定资产--构筑物，主
要为厦门海隆码头有限公司拥有的厦门海沧港区20#、21#泊位的相关资产，账面原值
房屋建筑物共29项，建筑面积合计43,849.09平方米，主要包括1#、2#、3#仓库、综
合楼、综合维修楼、侯工楼、运输管理中心等，均位于厦门海隆码头有限公司拥有的厦门
海沧港区20#、21#泊位。以上房屋建筑物主要建成于2010年至2019年间，目前均可正常
使用。房屋建筑物所占用土地使用权均已纳入评估范围，主要房屋建筑物概况如下：
综合楼：建成于2017年，5层钢混结构，建筑面积6,853.11平方米，权属证书编号为
综合楼为冲钻孔灌注混凝土桩基础，现浇钢筋砼楼板、梁及柱，屋面预制钢筋砼板隔
热层、卷材防水，外墙面刷水泥漆，大理石地面，天棚面塑料扣板吊顶，金属推拉窗。水
1#仓库：建成于2017年，1层钢结构，建筑面积9,988.11平方米，权属证书编号为闽
1#仓库为打预制方桩基础、冲钻孔灌注混凝土桩基础，主体结构分部包括混凝土结构、
砌体结构、钢结构三部分，其中独立柱、基础梁、承台等混凝土等级为C40，砌体结构的外
墙、内墙等采用加气混凝土砌块砌筑，屋面采用防腐节能板、防雷采用镀锌扁钢作为接闪
器，钢结构主钢结构梁柱，铝合金窗。水电、照明、消防、空调系统等配套设施齐全。
2#仓库：建成于2017年，1层钢结构，建筑面积9,988.11平方米，权属证书编号为闽
2#仓库为打预制方桩基础、冲钻孔灌注混凝土桩基础，主体结构分部包括混凝土结构、
砌体结构、钢结构三部分，其中独立柱、基础梁、承台等混凝土等级为C40，砌体结构的外
墙、内墙等采用加气混凝土砌块砌筑，屋面采用防腐节能板、防雷采用镀锌扁钢作为接闪
器，钢结构主钢结构梁柱，铝合金窗。水电、照明、消防、空调系统等配套设施齐全。
3#仓库：建成于2017年，1层钢结构，建筑面积9,137.90平方米，权属证书编号为闽
3#仓库为打预制方桩基础、冲钻孔灌注混凝土桩基础，主体结构分部包括混凝土结构、
砌体结构、钢结构三部分，其中独立柱、基础梁、承台等混凝土等级为C40，砌体结构的外
墙、内墙等采用加气混凝土砌块砌筑，屋面采用防腐节能板、防雷采用镀锌扁钢作为接闪
器，钢结构主钢结构梁柱，铝合金窗。水电、照明、消防、空调系统等配套设施齐全。
截至评估基准日，列入评估范围的以下房屋建筑物均已取得《房屋所有权证》，合计建
纳入本次资产评估范围的房屋建筑物均已办理权证，权属人均为厦门海隆码头有限公
司。截止评估基准日委估资产均能正常使用，权属清晰不存在抵押、查封等他项权利受限
评估范围内的房屋建筑物类资产大多数于2010年至2019年间建成投入使用，建筑物
质量合格，日常维护和管理正常，主要房屋建筑物基础稳定，未发现有明显不均匀沉降，
主体承重构件节点牢固，未发现明显倾斜、变形、裂缝等现象，配套附属设施设备均可正
评估范围内自建的房屋建筑物账面原值主要包括建安造价、设计费、勘察费、利息以
房屋建筑物类资产占用的土地使用权均已纳入本次评估范围，具体情况详见无形资产-
年11月30日21#泊位完工验收。海沧港区20#为一个7万吨级通用泊位，主要用于粮食卸
船作业；海沧港区21#为一个5万吨级通用泊位，主要用于通用散货杂货装卸船作业，货种
主要有粮食、化肥、钢材、砂石、其他杂货等。码头吞吐能力550万吨/年，其中粮食380
万吨/年。码头前沿方位角为103°~283°，泊位岸线#泊位岸线m，航道底高程-11.5m，
结构按靠泊10万吨级散货船设计，回旋水域布置在泊位南侧，回旋水域长轴为3倍设计船
纳入本次资产评估范围的构筑物共22项，主要包括20#泊位、21#泊位、停泊水域及回
旋水域、道路场地、粮食筒仓、港区供电网络、给排水消防工程等。主要构筑物的工程特
20#泊位即为20#泊位水工主体工程及陆域形成及软基处理，其中：水工主体工程包括
基础、墙身1、墙身2 、上部结构及码头设施、回填及面层。基础部分包括码头基槽及后
床前回填中粗砂34363m3、基槽开挖和基床形成回淤清理措施费等。墙身1部分包括沉箱预
制9857.43m3、安装1063.4t和沉箱内回填等。墙身2 、上部结构部分包括现浇胸墙、轨
道梁等上部结构和安装橡胶护舷、系船柱、钢轨等附属设施。回填及面层包括抛石棱体、
二片石、碎石倒滤层和回填砂、码头面层连锁块结构等。陆域形成及软基处理包括陆域回
21#泊位即为21#泊位水工主体工程及陆域形成及软基处理，其中：水工主体工程包括
基础、墙身1、墙身2 、上部结构及码头设施、回填及面层、陆域形成及软基处理。基础
抛填10~300抛石52022.2m3、机床前回填中粗砂83180.93m3、基槽开挖和基床形成回淤清
理措施费等。墙身1部分包括沉箱预制15234.21m3、安装1645.02t和沉箱内回填等。墙身
2 、上部结构部分包括现浇胸墙、轨道梁等上部结构和安装橡胶护舷、系船柱、钢轨等附
属设施。回填及面层包括抛石棱体、二片石、碎石倒滤层和回填砂、码头面层连锁块结构
等。陆域形成及软基处理包括陆域回填砂、后方抛填砂、真空预压和堆载预压软基处理。
停泊水域及回旋水域：主要包括20#、21#停泊水域及调头水域疏浚工程及后期拓展的
停泊水域及调头水域疏浚工程，主要工程为挖泥、停泊水域开挖回淤清理措施费。
根据产权持有人提供的清查评估明细表，了解评估对象的结构、装修、设施配置及地
对清查评估明细表填写不符合评估要求之处与产权持有人有关人员共同修正，对项目
按照《资产评估执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）的要求，遵循独立、客
观、科学的原则，根据建（构）筑物清查评估明细表所列项目进行现场调查、拍照，记录
使用现状。根据建（构）筑物类资产的类型等特征收集了不动产权属证明文件；收集了日
常维护与管理制度等评估相关资料。并对建（构）筑物进行了盘点与查看。核对了建（构）
筑物名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本信息；了解了
建（构）筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息；了解了建（构）筑物的完损程度
和预计使用年限等成新状况；填写了典型建（构）筑物的现场调查表。对建（构）筑物的
现场查看，根据建筑物清查评估明细表所列项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、
配电照明、采暖通风等设备情况，进行现场查看核实，并结合现场情况了解建（构）筑物
评估专业人员对评估对象的建（构）筑物作详细查看，除核实建（构）筑物数量及内
容是否与申报情况一致外，主要查看建（构）筑物结构、装修、设施、配套使用状况。
（1）结构：根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行观测，查看有无变形开裂，有无
不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严
（2）装饰：主要是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。
（3）设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求。
（4）维护：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、腐烂、
了解建（构）筑物的历年使用和维修情况，建（构）筑物周边区域情况、市政及公用
（1）本次资产评估是以产权持有人对被评估对象具有完全产权为前提，未考虑截止评
（2）至评估基准日，纳入本次资产评估范围的建（构）筑物部分未办理不动产权属登
记，本次资产评估根据委托人提供资产评估申报表，设定其产权持有人为厦门海隆码头有
（3）因客观条件所限，本次资产评估未对建（构）筑物结构安全性进行测试，假定被
评估对象各项技术建造指标均符合国家有关规定并能在本次资产评估剩余经济耐用年限内
（4）因客观条件所限，现场无法对评估对象的隐蔽工程进行核查，假设被评估资产的
各项经济、技术、物理指标能符合设计标准和国家行业有关规定的要求，且在剩余评估耐
市场法指将评估对象与与公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格进行
收益法是指通过预测评估对象的获利能力，对未来资产带来的净利润或净现金流按一
成本法是求取评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此测算评
根据本次特定经济行为所确定的评估目的及所采用的价值类型，评估对象及获利能力
状况，评估时的市场条件，数据资料收集情况及主要技术经济指标参数的取值依据，经适
评估对象建（构）筑物由于市场上同类可比资产的交易案例难以获取，采用市场法评
估的条件不具备，因此不宜采用市场法评估；评估对象资产无法从企业经营收益中剥离测
算其收益，因此不宜采用收益法评估；评估对象资产的重置成本资料及参数指标较容易获
根据《资产评估执业准则—资产评估方法》第二十三条规定：当存在下列情形时，资
产评估专业人员可以采用一种评估方法：(二)由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条
所谓成本法是求取评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此测
建筑安装工程费包括建造建（构）筑物所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修
工程费等费用。其中：土建工程包括基础工程、一般土建工程、装饰工程等，安装工程包
对于大型、价值高、重要的建（构）筑物，采用决算调整法确定其建安综合造价，即
以待估建（构）筑物决算中的工程量为基础，根据当地执行的定额标准和有关取费文件，
分别计算土建工程费用和安装工程费用等，得到建筑安装工程费用。对于价值量小、结构
房屋建筑物前期及其他工程费用包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘察设计费、
招标代理费、工程监理费、工程造价咨询服务费、工程监理费和配套规费等。根据评估对
象工程规模及复杂程度，本次评估前期及其他工程费以建筑安装工程费为基数计取。
构筑物前期及其他工程费包括可行性研究费、环境影响评价费、勘察设计费、设计文
件第三方技术咨询费、监理费、招标代理费、联合试运转费等。根据评估对象工程规模及
建设单位管理费用是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的
管理性质的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等，房屋建筑物参考《关
的通知》（财建[2016]504号）并结合工程的实际情况，按开发成本的一定比例计取。构筑物参考《水运建设工程概算预算编制规定》
（JTS/T116—2019）并结合工程的实际情况，按开发成本的一定比例计取。
资金成本按照项目的合理建设工期，参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机
构人民币贷款基准利率，以开发成本与管理费用之和均匀投入计取。构筑物合理建设工期
①对于已办理权证的房屋建筑的开发利润，通过调查委估房屋所在地开发过程中应获
得的合理利润并结合国务院国资委财务监督与考核评价局制定的《企业绩效评价标准值
2019》交通运输企业—港口业全行业的成本费用利润率的统计数据，本次评估取13.00%为
②构筑物主要系码头水工工程，是企业主要的自用经营性资产，根据该类构筑物的特
（6）可抵扣增值税税额是根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值
税试点的通知》财税[2016]36号文及《财政部、税务总局、海关总署公告》（2019年第39
号）的有关规定，2016年4月30日之后取得不动产，对于符合增值税抵扣条件的，计算出
相应的增值税进行抵扣。不动产包括建筑安装工程费增值税进项税，税率为9%；前期及专
确定建（构）筑物成新率时应全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理估算各
经分析，评估对象建（构）筑物均能满足正常的生产需要，未发现明显的功能性及经
济性贬值因素，故本次评估仅计算实体性贬值。资产评估专业人员通过现场了解及现场查
看,对所评建（构）筑物参照不同工程结构进行分析比较,结合现场观察,对建（构）筑物的
地基基础、承重柱梁、墙体、楼面、屋盖、防水及地面面层、门窗、粉刷、水电配套设施
等进行查看记录,同时考虑所评建（构）筑物的内在质量外观形态、购造年限及平时维护保
养和使用状况因素,参照建筑物寿命使用年限分别采用年限法和现场打分法确定成新率，然
后采用加权算术平均法确定综合成新率。本次评估对于建筑物采用综合成新率法测算其成
成新率=结构部分合计得分×结构部分修正系数+装修部分合计得分×装修部分修正系
2#仓库：建成于2017年，1层钢结构，建筑面积为9,988.11平方米，权属证书编号为
闽（2018）厦门市不动产权第0058266号，打预制方桩基础、冲钻孔灌注混凝土桩基础，
主体结构分部包括混凝土结构、砌体结构、钢结构三部分，其中独立柱、基础梁、承台等
混凝土等级为C40，砌体结构的外墙、内墙等采用加气混凝土砌块砌筑，屋面采用防腐节能
板、防雷采用镀锌扁钢作为接闪器，钢结构主钢结构梁柱，铝合金窗。水电、照明、消防、
建筑安装工程费包括建造房屋所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等
费用。其中：土建工程包括土石方工程、基础工程、一般土建工程和装饰工程等，安装工
根据企业提供的工程预算书及工程施工合同等相关资料，通过实地勘察所掌握的房屋
工程特征、技术数据，结合《福建省建筑安装工程费用定额》（2017）、《厦门市建设工程造
价信息》有关取费文件以及市场调查的相关资料，经调整计算得出房屋建筑物的建筑安装
工程单方造价为2514.12元/平方米，该造价反映了同类房屋在评估基准日及所在地正常的
施工水平、施工质量和同等装修标准下的平均造价水平。分部分项工程造价表如下表：
前期及专业用费包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘察设计费、招标代理费、
工程监理费、工程造价咨询服务费和工程监理费等，前期及专业用费率按照工程项目的建
设费，参考行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期及其他费用按建筑安装工程
费的基数一定比例计取。经测算，前期及专业用费合计为建筑安装工程费的5.65%。详见下
管理费用是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质
的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等。管理费用率根据“财政部关
于印发《基本建设财务管理规定》的通知”(财建[2016]504号)结合工程的实际情况，管理
费用按开发成本为基数一定比例计取。经测算，管理费用为开发成本的0.79%，则：
根据该项目的总体建设规模，该项目总工期约为1年，本次评估按1年工期计取，资
金利率采用同期银行1年期贷款基本利率为4.35%，假设开发成本及管理费用在开发期内均
指该类项目在正常条件下企业所能获得的平均利润，通过调查委估房屋所在地开发过
程中应获得的合理利润并结合国务院国资委财务监督与考核评价局制定的《企业绩效评价
标准值2019》交通运输企业—港口业全行业的成本费用利润率的统计数据，本次评估取
对于符合增值税抵扣条件的，计算出相应的增值税进行抵扣。不动产包括建筑安装工
程费增值税进项税，税率为9%；前期及专业费用增值税进项税，税率为6%，在重置成本中
本确定建筑物成新率时应全面考虑可能引起不动产贬值的主要因素，合理测算各种贬
值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。经分析，评估对象建筑物
均能满足正常的生产需要，未发现明显的功能性及经济性贬值因素，故本次评估仅计算实
体性贬值。资产评估专业人员通过现场了解及现场查看,对所评房屋建筑物参照不同工程结
构进行分析比较,结合现场观察,对建筑物的地基基础、承重柱梁、墙体、楼面、屋盖、防
水及地面面层、门窗、粉刷、水电配套设施等进行查看记录,同时考虑所评建筑的内在质量
外观形态、购造年限及平时维护保养和使用状况因素,参照建筑物寿命使用年限分别采用年
年限法成新率＝[1-已使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）]×100%
评估对象为钢结构生产用房，建成时间为2017年，至评估基准日已使用2年,经济耐
用年期为50年，尚可使用年限为48年，土地剩余使用年限43.95年，则按房屋土地孰低
现场打分法一般按不同结构类型房屋根据其结构部分，装修部分、设备（水电）部份，
故本次评估对年限法及现场打分法的计算结果按权重法确定评估对象的实体成新率
根据委托人提供的20#泊位设计施工图纸、《建设银行厦门分行工程决算审核通知单》
工程决算审计资料和相关设计文件确定的工程量，以工程量为基础，套用《沿海港口水工
建筑工程预算定额》，并调到评估基准日市场价格水平，按有关规定计取相关费用，并计算
得出该码头建筑安装工程造价（含税）为124,436,550.96元，明细如下表：
备注：该建筑安装工程造价不包括软基处理及陆域形成（该费用已经在无形资产土地使用权价值中评估，
前期及其他工程费包括可行性研究费、环境影响评价费、勘察设计费、设计文件第三
方技术咨询费、监理费、招标代理费、联合试运转费等。前期及其他工程费用按照工程项
目的建筑安装工程费，根据《水运建设工程概算预算编制规定》（JTS/T116—2019）等行
开发成本＝建筑安装工程费+前期及其他工程费＝132,002,293.26（元）。
管理费用是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管理性质
的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等。参考《水运建设工程概算预
算编制规定》（JTS/T116—2019）及评估对象的建设规模，本次按开发成本的1.40%计取，
根据该相关可行性研究资料及实际情况确定该项目合理总工期为2年，本次评估按2
年工期计取，资金利率采用同期银行1-3年期贷款利率为4.75%，开发成本及管理费用在开
评估对象主要系码头水工工程，是企业主要的自用经营性资产，根据该类构筑物的特
重置成本（含税）＝开发成本+管理费用+资金成本＝140,208,216.00（元，取整）。
由于本次评估对象构筑物价值均不含增值税，故本次评估进行增值税调整，如下表：
本次评估分别采用年限法和现场打分法确定成新率求取年限法成新率和现场打分法成
年限法：年限法是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算
评估对象为钢混结构，建成时间为2015年7月2日，至评估基准日已使用4.5年,经
济耐用年期一般为50年，残值率为0，剩余使用年限为45.5年，土地使用期限至2063-12-1
止，土地剩余使用年限为43.95年，根据孰短原则，剩余使用年限取43.95年，则按年限
现场打分法一般按不同结构类型构筑物根据其不同部分，现场打分得出的各数乘以其
通过现场勘察，评估人员认为：该码头地基条件较好，没有不均匀沉降现象，沉箱、
胸墙、码头面层整体强度较好，均能正常使用，水、电气配套设施完好，且使用正常。现
两种方法测算的成新率较为接近，但由于评估对象为码头工程，每年投入一定金额翻
新维修费用，故现场打分法更能客观能反应评估对象新旧程度，故本次评估对年限法及现
固定资产—房屋建筑（构筑物）账面原值为1,057,645,288.02元，账面净值为
1、评估基准日房屋建筑（构筑物）的材料价格和人工费相比原始取得成本有一定的增
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税[2016]36
号文和《财政部税务总局海关总署公告2019年第39号》，列入本次资产评估范围的房屋建
列入评估范围的设备类固定资产为厦门海隆码头有限公司所申报的机器设备、车辆、
机器设备主要包括门座式起重机、变电站、散粮接卸工艺系统等，上述设备于1997年
车辆主要为集装箱港内专用牵引车、皮卡、平板车等。上述设备于2007年至2018年
电子设备主要为办公设备及辅助设备，包括空调、电脑、打印机等；上述设备于2002
以上设备产权清晰，为厦门海隆码头有限公司所有，截止评估基准日除部分设备无法
使用，其他设备均正常使用。委托资产评估设备不存在抵押、查封等他项权利受限情况。
明确评估的目的、评估对象和评估范围后，指导委托人做好设备申报表的填写，及一
被评估设备的种类数量较多，为了突出重点，便于清点及评估设备，资产评估专业人
员按照设备的性质、将设备分类，在现场对设备进行逐台清点核对设备的型号、规格、厂
家。其它的电子设备等按照委托人提供的评估申报表进行清点核对设备的型号、规格、厂
（1）仔细审阅企业填报的设备评估明细表，对设备台账、固定资产账等财务记录进行
（3）在实地察看中，对设备外观考察；对设备的运行环境、运行状况、维护保养情况
进行现场调研、记录；听取设备使用人员、管理人员对机器设备历史状况及管理、运行现
（4）根据现场察看结果和与设备管理人员、设备使用人员讨论交换意见后，综合判定
（1）根据资产的特点及本次资产评估目的,选用成本法,运用收集的相关市场信息,进
（2）资产评估专业人员根据各类资产的初步估算材料,撰写资产评估结果,填写完成各
（2）厦门海隆码头有限公司提供的部分设备购买合同、发票、大型设备验收记录；
（6）中国人民银行发布的金融机构人民币贷款基准利率（2015年10月24日更新）；
（7）原《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格(1999)1283号；
（8）原《建设项目环境影响评价咨询收费标准》计价格（2002）125号；
（10）原《招标代理服务收费管理暂行办法》计价格[2002]1980号；
（12）《建设工程监理与相关服务收费管理规定》发改价格（2007）670号文件；
（14）2001年国务院第294号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》；
（15）商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标
（16）《水运建设工程概算预算编制规定》（JTS/T116—2019）；
根据本次特定经济行为所确定的评估目的及所采用的价值类型，评估对象、评估时的
市场条件，数据资料收集情况及主要技术经济指标参数的取值依据，由于无法取得充分相
关类似资产的近期可比交易案例，无法采用市场法；由于委评资产的收益难以从企业收益
中进行剥离，无法采用收益法；考虑到委评设备是可以再生的，而且随着时间的推移，存
在陈旧性贬值，而且本次评估目的不会改变其原来用途，且与市面上存在的全新设备具有
根据《资产评估执业准则—资产评估方法》第二十三条规定：当存在下列情形时，资
产评估专业人员可以采用一种评估方法：(二)由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条
重置成本法是以开发或建造估价对象所需支付的各项必要费用之和，在此基准上，加
上正常的利息和利润，扣减各项损耗来确定估价对象的一种评估方法。计算公式：
（1）部分机器设备是采用现行市价法（二手价）,现行市价法是根据目前公开市场上
（2）机器设备采用成本法评估。成本法是通过估算被评估资产的重置成本和资产实体
性贬值、功能性贬值、经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值作为资产评估价值的一种方
重置成本＝设备购置价+运杂费+安装工程费+基础费用+前期费及其他费用+建设单位
国产设备通过向生产厂家询问评估基准日市场价格，或从有关报价资料上查找现行市
场价格以及参考同类公司最近购置设备的合同价格或中标价确定。进口设备通过查询有关
参考《资产评估常用方法与参数手册》并结合设备的运距、重量、体积等因素综合确
根据委托方提供的安装工程技术资料和决算资料，确定实际安装工程量来确定安装工
根据委托方提供的基础工程技术资料和决算资料，确定实际基础工程量来确定基础工
前期及其他费用包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘察设计费、招投标代理费、
工程监理费、工程造价咨询服务费等，根据有关定额和计费标准结合项目的实际情况计取。
建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管
理性质的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等，建设单位管理费率可
根据“财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知”(财建[2016]504号)结合工程的
实际情况。建设单位管理费按设备购置费、运杂费、安装调试费与前期及其他费用之和的
资金成本根据项目合理建设工期，按照评估基准日贷款利率，以设备购置费、运杂费、
安装工程费、基础费、前期费及其他费用五项之和为基数确定。根据该设备开始安装调试
至正常运行时间确定合理的建设工期，按评估基准日银行同期贷款利率以平均投入、复利
根据财税[2008]170号、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务院令第538号）、《中
华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50号）及《关于深化
增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）的有关规
定，对于符合增值税抵扣条件的，包括设备购置费中的增值税进项税(税率13%)、安装调试
费中的增值税进项税(税率9%)、前期及其他费用中的增值税进项税(税率6%)，在重置成本
理论成新率取决于实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，对三类贬值分析如下：
对于机器设备中的大型、关键设备，通过对设备使用状况的现场考察，查阅有关设备
的运行状况、主要技术指标等资料，以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该设备
的技术状况、大修次数、维修保养的情况，并考虑有关各类设备的实际使用年限的规定，
功能性贬值:是指新技术的推广和运用，使企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资
产相比较，技术明显落后、性能降低、其价值也就相应减少。这种损耗称为资产的功能性
机器设备的功能性贬值是由于技术进步的结果而引起的设备价值的贬值。它包括两个
资产评估专业人员在估算机器设备的功能性贬值前，应该对应经确定的重置成本和实
体性贬值进行分析，看其是否已经扣除了功能性贬值的因素。如果已经扣除了功能性贬值
就不要重复计算；如果未扣除功能性贬值，并且功能性贬值存在，则应采取相应的方法估
算，不可漏评。事实上，采用价格指数法确定的设备重置成本中含有功能性贬值因素，采
用功能价值法确定的设备重置成本已经扣除了功能性贬值；采用年限法确定的成新率，没
在评估中，如果使用的是复原重置成本，则应考虑是否存在超额投资成本造成的功能
性贬值，如果估算的重置成本是更新重置成本，实际就已经将被评估设备价值中所包含的
纳入评估范围的机器设备的重置价均采用现行出厂价格，属于更新重置成本无功能性
c.经济性贬值：经济性贬值，也称为外部损失，是指资产本身的外部影响造成的价值
损失。主要表现为运营中的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起设备的运营收益减少。
机器设备的经济性贬值是指资产本身的外部影响造成的价值损失。主要表现为运营中
的设备利用率下降，甚至闲置，并由此引起机器设备的运营收益减少。外部条件造成的经
济性贬值可以源自国际，国内行业基础或地方。各种各样的外部因素影响潜在经济回报，
经济性贬值额主要根据产品销售困难、开工不足或停止生产形成资产闲置等因素确定。
d.综合成新率：分别计算理论成新率N1与现场勘察成新率N2，加权平均确定其成新率
根据委托资产评估资产地区汽车交易市场现行销售价格，加上国家统一规定的车辆购
置税以及地方收取的有关费用等项目来确定重置成本。车辆的重置成本由购置价、购置附
a、部分车辆是采用现行市价法（二手价）。现行市价法是根据目前公开市场上与被评
b、参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格（不含增值税）确定，对于部分已经
停产的车辆，以同品牌性能相近的可替代车型的市场价格确定其购置价，其他费用依据地
方车辆管理部门的合同收费标准水平确定。（根据《财政部 国家税务总局关于全国实施增
值税转型改革若干问题的通知》财税[2008]170号文和《财政部 税务总局 海关总署公告
2019年第39号》规定，增值税一般纳税人若新购买摩托车、汽车、游艇，取得的增值税专
根据2001年国务院第294号令《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》的有关规定：
车辆购置税应纳税额＝计税价格×10%，纳税人购买自用车辆的计税价格应不包括增值税税
车辆的成新率以年限成新率、里程成新率并结合对车辆的使用状况的现场调查，并综
合考虑实际技术状况、技术进步、设备负荷与利用率、维修保养状况等因素综合确定其成
纳入评估范围内的电子设备主要为空调、电脑、打印机等，采用重置成本法进行评估。
①部分电子设备是采用现行市价法（二手价）。现行市价法是根据目前公开市场上与被
②电子设备价值量较小，考虑到电子设备大部分不需要安装(或安装由销售商负责)以
及运输费用较低等特点，本次资产评估根据当地市场信息及网络报价等近期市场价格资料
电子设备及办公家具工作环境较为稳定，采用年限法确定成新率。计算公式如下：
被评估设备在清理报废时，以报废设备的残值确定评估值。有拆除清理费用的，把残
报废车辆按车辆交管部门报废汽车有关规定，国家经济贸易委员会报废汽车回收制度，
经厂家上海振华重工（集团）股份有限公司询价，确定按上述技术参数配置的门座式
起重机目前的市场价格为 10,000,000.00元（该报价为含税及运杂费）。
根据委托方提供的设备技术说明书、《资产评估常用方法和参数手册》及相关资料，并
考虑基准日厦门地区人工、材料及机械台班变动情况，本次评估安装调试费按设备购置价
根据委托方提供的设备技术说明书、《资产评估常用方法和参数手册》及相关资料，并
考虑基准日厦门地区人工、材料及机械台班变动情况，本次评估基础费用按设备购置价的
前期及其他费用的确定：前期及其他费用包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘
察设计费、招投标代理费、工程监理费和工程造价咨询服务费等，前期及其他费用费率根
据参照国家、地方及行业有关收费规定计取。按设备购置费、运杂费和安装调试计费之和
前期费用=（购置价(含增值税)+运杂费+安装调试费+基础费用)*前期费用率
建设单位管理费是指建设单位从项目开工之日起至办理竣工财务决算之日止发生的管
理性质的开支。包括：工作人员工资及福利费、办公费和差旅费等，根据“财政部关于印
发《基本建设财务管理规定》的通知”(财建[2016]504号)结合工程的实际情况，本次取
0.79%，建设单位管理费按设备购置费、运杂费、安装调试费与前期及其他费用之和的为基
建设单位管理费=（设备购置价格 + 运杂费 + 安装调试费 +基础费用+前期费用）*建
根据该项目的总体建设规模，合理的建设工期为3个月，评估基准日银行1年以内贷
资金成本=（设备购置价格+运杂费+安装调试费+前期及其他费用+建设单位管理费）
增值税抵扣的确定：根据财税[2008]170号、《中华人民共和国增值税暂行条例》（国务
院令第538号）、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局令第50
号）及《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年
第39号）的有关规定，对于符合增值税抵扣条件的，包括设备购置费中的增值税进项税(税
率13%)、安装调试费和基础费用中的增值税进项税(税率9%)、前期及其他费用中的增值税
可抵扣增值税=设备增值税+安装和基础工程费可抵扣增值税+前期及其他费用可抵扣
重置成本=购置价+运杂费+安装工程费+基础费用+前期及其他费用+建设单位管理费+
该机器设备启用期日为2016年12月，至评估基准日已正常使用3.06年,根据《资产
评估常用方法和参数手册》及相关资料该机器设备的经济耐用使用年限为18年，则：
车辆的重置全价由车辆购置价（不含增值税价格）、车辆购置附加税及验车上牌费等合
重置成本=购置价（不含增值税）+车辆购置税（购置价为基础计算）+其他费用
购置价（不含增值税）：该型号商务车的基准日市场销售价格为288,800.00元（含增
根据商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号《机动车强制报废标准
该车经济使用年限为15年，2009年8月投入使用，至评估基准日已使用10.33，则：
经资产评估专业人员现场对该设备的察看，并向设备使用人员和管理人员了解情况，
③综合成新率的确定采用取使用理论成新率权重为40%，现场勘察成新率权重为60%，
通过市场询价，同种型号交换机基准日市场售价为人民币132,700.00元（含增值税）。
该设备于2016年12月开始启用，到评估基准日已使用3年，预期经济寿命10年,则
通过资产评估专业人员现场观察，该型号交换机外观良好，设备使用及维护保养良好，
资产评估专业人员认为该型号交换机实际成新率与理论成新率基本一致，则以理论成新率
作为该型号交换机的综合成新率，由此确定该型号交换机的综合成新率为70%。
本次评估设备评估增值主要原因为财务折旧年限短于评估所用经济可使用年限，导致
根据《财政部 国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》财税
[2008]170号和《财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号》，纳入本次资产评估范
评估范围内的在建工程账面价值95,154,444.85元，未计提减值准备。
评估范围内的在建工程主要包括：4#、5#仓库工程以及海隆OA平台。主要在建工程概
海沧 20#、21#泊位 4#、5#仓库位于厦门港海沧港区 20#、21#泊位场地内的码头前方，
本次新建 2 座中转仓库和1条散粮输送系统，散粮从20#泊位码头前沿粮食漏斗运至新建
带式输送机，通过转接机房最终落料至新建仓库，仓容共计约6万吨、周转量为75万吨/
本次新建的2座中转仓库主体采用门式钢架结构，建筑平面呈“一”字型南北向布置，
建筑物长150.5m，宽58.9m，总建筑面积17,968.308㎡。仓库屋顶采用蓝灰色防腐节能板
材质屋面（复合屋面），库内地面采用防潮型钢筋混凝土大板结构；新建带式输送机6条、
转接机房5座。于2019年1月开工建设，目前土建部分基本完工，设备部分完成约85%，
该项目主要为企业外购软件，于2019年7月开始安装调试，2020年4月已验收入账。
指导企业相关财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评
估申报明细表、资产调查表及其填写要求，进行登记填报，同时收集相关资料，包括项目
设计文件、有关合同或协议等，了解各在建工程的项目概况、建设方式、规划审批情况、
评估人员通过查阅有关资料，了解评估范围内在建工程的概况，审阅资产评估申报明
细表及相关资料，检查有无填列不全、资产项目不明确、漏项等现象，提请企业进行必要
对评估范围内的在建工程通过查阅有关账簿及凭证，核实各在建工程账面记录中相关
根据现场核实结果，进一步完善资产评估申报明细表，以做到“表”、“实”相符。
经核实并提请企业修改完善后，在建工程资产评估申报明细表相关数据与核实结果基
市场法指将评估对象与与公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格进行
收益法是指通过预测评估对象的获利能力，对未来资产带来的净利润或净现金流按一
成本法是求取评估对象在评估基准日的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此测算评
根据本次特定经济行为所确定的评估目的及所采用的价值类型，评估对象及获利能力
状况，评估时的市场条件，数据资料收集情况及主要技术经济指标参数的取值依据，经适
评估对象在建工程由于市场上同类可比资产的交易案例难以获取，采用市场法评估的
条件不具备，因此不宜采用市场法评估；评估对象资产无法从企业经营收益中剥离测算其
收益，因此不宜采用收益法评估；评估对象资产的重置成本资料及参数指标较容易获取，
根据《资产评估执业准则—资产评估方法》第二十三条规定：当存在下列情形时，资
产评估专业人员可以采用一种评估方法：(二)由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条
此次在建工程采用成本法评估。针对各项在建工程类型和具体情况，采用以下评估方
开工时间距评估基准日半年内的在建项目，根据其在建工程的账面金额，经账实核对
对于开工时间距评估基准日超过半年的在建工程，按成本法进行评估，其中各相关参
③前期及其他工程费用包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘察设计费、招标代
理费、工程监理费、工程造价咨询服务费、工程监理费和配套规费等。根据评估对象工程
规模及复杂程度，本次资产评估前期及其他工程费以核实后的设备费以及基础建设费为基
(2)纯费用类在建项目：纯费用类在建项目无物质实体，经核实所发生的支付对未来将
开工的建设项目是必需的或对未来的所有者有实际价值的，在确认其与关联的资产项目不
海沧 20#、21#泊位4#、5#仓库位于厦门港海沧港区20#、21#泊位场地内的码头前方，
本次新建2座中转仓库和1条散粮输送系统，散粮从20#泊位码头前沿粮食漏斗运至新建带
式输送机，通过转接机房最终落料至新建仓库，仓容共计6万吨、周转量为75 万吨/年，
项目总投资为11,953.3 万元。本次新建的2 座中转仓库主体采用门式钢架结构，建筑平
面呈“一”字型南北向布置，建筑物长150.5m，宽58.9m，总建筑面积17,966.60㎡。仓
库屋顶采用蓝灰色防腐节能板材质屋面（复合屋面），库内地面采用防潮型钢筋混凝土大板
通过查阅相关合同及付款凭证等相关资料，核实账面值的构成，未发现在建工程账面
值有不合理支出，且开工日期距评估基准日较近，市场价格变化不大，经核实，4#、5#仓
前期及其他费用包括前期工作咨询费、环境影响评价费、勘察设计费、招投标代理费、
工程监理费、工程造价咨询服务费等，根据有关定额和计费标准结合项目的实际情况计取。
根据本项目已发生建设工期和评估基准日相应期限的金融机构人民币贷款基准利率，
以设备费以及基础建设费为基数按照资金均匀投入计算。经分析，该项目已发生建设工期
为0.92年，评估基准日相应期限的金融机构人民币贷款基准利率为4.35%。则：
元，增值率2.26%。增值主要原因为是对在建工程采用成本法评估，评估参考相关标准估算
纳入本次评估范围的无形资产——土地使用权共1宗，土地面积为368,197.90平方米，
地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的，而这些因素又
经常处于变动之中，土地评估必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，了解土地价
格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能做出正确的评估。我们在本次评估过程
中，根据地价评估技术规程及评估对象的具体情况在遵循公正、客观、科学的基本原则前
土地评估工作的开展必须符合国家规定的法律、法规。现行的主要法律、法规有：《中
华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国
城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民
共和国担保法》。同时也要符合国家颁布的《城镇土估价规程》及其他有关的法规政策。
由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地
权利人都期望从其所占有的土地获得更多的利益，并以能满足这一目的为确定土地利用方
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，
价格最低者吸引最大需求，即有两个或两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商
品或服务的价格是经过相互影响与比较后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，具有
相同使用价值，有替代可能的土地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
土地价格是由其用途、相对稀缺性及有效需求三者相互作用、相互影响所形成的。而
这些因素又经常处于变动之中，土地评估必须要对此做细致分析并正确判断其变动趋势，
由于土地价格的评估涉及范围广，牵涉因素多，比较复杂，一种评估方法估算出的地
价有时不能客观科学地反映宗地地价水平，只有几种评估方法相结合，相互比较才能得出
房地产在不同时点的价格是不一致的,因为受到市场景气状况、物质实体使用年限、经
济使用年限、功能的过时减价等因素的影响,因此一宗房地产的市场价值必须明确在哪一个
根据地价评估的技术规程和本项目的具体要求，本次资产评估的价格是指评估对象在
评估基准日2019年12月31日，宗地实际用途为码头用地，评估设定用途为码头用地，评
估土地使用年限设定为40年，宗地实际开发程度为红线外“五通一平”（即通路、通上水、
通下水、通电、通讯及场地平整）及红线内“五通一平”（即通路、通上水、通下水、通
电、通讯及场地平整），评估设定土地开发程度为宗地红线外“五通”及红线内“一平”，
使用权类型以出让形式取得。满足本报告评估假设及限制条件下的土地使用权价格。
根据《资产评估准则——不动产》并参照《城镇土地估价规程》，通行的土地评估方
法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。评估方法
的选择应根据当地地产市场发育情况并结合评估对象的具体特点及评估目的等,选择适当
的评估方法。纳入本次评估范围的宗地为工业出让用地，待估宗所在区域内无类似宗地成
交案例，无法使用市场法进行评估；考虑到估价对象的宗地处于基准地价覆盖区域，有完
善的基准地价修正体系，且区域内相同用途的宗地大多按基准地价有偿出让方式取得，因
此可采用基准地价修正法进行评估；委估宗地所在地当地政府征地补偿标准资料较为齐全，
估价人员可以收集到大量同类型土地开发成本费用的相关资料，因此可采用成本逼近法进
行评估。本次分别采用成本逼近法及基准地价系数修正法对土地使用权进行评估。
所谓成本逼近法评估地价，是求取其重新开发成本，即在评估基准日重新开发土地的必
土地价值＝待开发土地取得费用+土地开发费用+管理费用+投资利息+开发利润
所谓基准地价系数修正法, 就是指在求取一宗待估宗地价格时，根据当地政府公布的
基准地价,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素
说明表,根据两者在区域条件、个别条件、市场行情、容积率、微观区位条件等,确定修正
系数,修正基准地价从而得出评估对象地价的一种方法，基准地价系数修正法的基本公式
宗地名称为海沧20、21#泊位土地，位于海沧区沧虹路98号3号仓库，权证编号为闽
（2018）厦门市不动产权第0058265号，证载权利人为厦门海隆码头有限公司，土地用途
为码头出让用地，土地使用权类型为出让。期限为50年（2013年12月2日起至2063年
1.1.本文基准地价是指在厦门市辖区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质
地域的土地，按照商业、商品住房、租赁住房、办公、酒店、营利性医疗教育、停车场、
经营性公用设施产业、软件及研发、工业等用途，分别评估确定的以2017 年1月1 日为
1.2.本文中的价格按法定最高年限计算，具体为：住宅在容积率为2.5 时的楼面价格，
办公、酒店、停车场用地在容积率为3 时的楼面价格，商业用地在一层为标准层时的楼面
价格，营利性医疗教育用地用地在容积率为2 时的楼面价格，软件及研发、工业用地、经
1.3.国有建设用地使用权法定最高年限：住宅70 年，商业40年，酒店40 年，工业
50 年、办公40 年、营利性医疗教育40 年、经营性公用设施产业40 年、软件及研发40 年、
可分割转让停车场70 年或40 年（为住宅配套的70 年，为非住宅配套的40 年）、整体
[2017]413号文自2018年2月1日起实施，委托资产评估宗地的基准地价为海沧区码头出
让用地，基准地价为660元/平方米。另，根据《厦门市城镇土地基准地价和厦门市地价征
收管理若干规定的通知》厦府[2017]413号第二十六条：“已供地的港口、码头、物流（运
输类）和软件及研发等项目用地，如供地时以工业用地标准测算地价的，转让、抵押时应
按原工业用地标准计算转让、抵押价值。故本次评估时委估宗地按海沧区工业出让地标准
[2017]413号文，该基准地价基准日2017 年 1月 1 日，根据《地价动态监测报告》2017
年第一季度厦门市工业地价指数为212，2019年第四季度厦门市工业地价指数为218，则：
无风险报酬率为距评估基准日最近一次发布的10年期国债到期收益率（复利），无风
险报酬率Rf=4.10%。考虑到考虑到厦门市经济发展水平及土地市场状况，风险调整值取3%，
被估宗地土地使用权剩余使用年限为43.95年，工业出让用地出让年限为50年，则：
对工业出让用地来说，价格对容积率的敏感程度不大，容积率对地价影响较小。根据
《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发【2008】3号）第八条“对现有码头、工业
出让用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增
收土地价款；对新增工业出让用地，要进一步提高工业出让用地控制指标，厂房建筑面积
高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”因此码头、工业出让用地原则上不设
根据厦门市基准地价的应用方案及《城镇土地估价规程》，编制厦门市地价区域及个
通过分析待资产评估宗地的区位条件和个别条件，确定其各影响因素。（详见表三）
不同的土地开发程度和开发完善程度，土地开发费用也不同。海沧港区20、21号泊位
陆域形成主要大面积开挖换填砂，软基处理采用施打塑料排水板和堆载预压。通过查阅相
关工程决算资料，海沧港区20、21号泊位陆域形成及软基处理的开发成本单价为511元/
宗地单价=适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素
土地取得费是指待资产评估宗地所在区域征用同类用地所支付的平均费用，主要包括
根据《厦门市人民政府关于调整我市征地补偿标准的通知》(厦府[2016]398号）文件
的规定，评估范围内海沧区征地补偿标准为12万元/亩（折合180元/平方米）。
根据福建省人民政府关于印发《福建省耕地占用税实施办法》的通知 （闽政〔2008〕
17号）规定，根据待资产评估宗地所在区域具体情况，耕地占用税按35元/平方米计取。
根据福建省人民政府《关于福建省耕地开垦费征收和使用规定》(闽政(2000)文98号)
依据本次资产评估的地价内涵和土地估价时设定的土地开发条件，本次资产评估的评
估对象地价包括宗地红线外土地开发费及宗地红线内的土地平整费用。评估对象红线外土
地开发达到“五通”水平，评估对象所在区域用地宗地红线外的五通开发费和红线元/平方米。具体内容如下：
通过查阅相关工程决算资料，海沧港区20、21号泊位陆域形成及软基处理的开发成本
管理费用是指为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括工资及福利、办公
费、差旅费等，按照土地取得费用和土地开发费用的一定比例来测算，结合本项目情况，
按1.5%的比例来计算，则：管理费用=（土地取得费+土地开发费）×1.5%= 12.75元
根据估价对象宗地的规模及项目用地特点,开发同类地块正常征地及开发周期需要1
年, 其中征地期为0.5年，土地开发期0.5年，假设征地费用及随之缴纳的税费一次性投
入，土地开发费在土地开发期均匀投入,利息按估价时点中国人民银行公布的1年期贷款利
利润是指在公开市场的前提下，应计取的同类投资项目的平均投资利润。通过调查当
地同类土地开发项目的平均利润水平（一般在10%～15%）并参考国务院国资委财务监督与
考核评价局制定的《企业绩效评价标准值2019》交通运输企业—港口业全行业的成本费用
土地增值收益是待估土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件
而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与成本价格之间的差额。本次评估通过调查当
地同类土地出让地价(土地使用年限为最高出让年限50年)与成本价格的平均差额水平结合
待估宗地实际情况，确定以征地补偿费、税费、土地开发费、投资利息、投资利润为基数，
确定土地增值收益率。参照所在区域类似土地开发的地租增值率（一般在30%～50%）并结
=土地取得费+有关税费+管理费用+土地开发费+利息+投资利润+土地增值收益=
个别因素修正主要指对影响估价对象价格的形状、地形、个别开发条件等个别因素进
行修正。在本项目评估过程中，对估价对象的地形、工程地质及个别开发条件已在土地开
根据估价人员的现场查看，估价对象的上述因素对其利用及布局的影响程。